Mieszkanie w wielkiej płycie do remontu – remontować czy sprzedać?

W Sosnowcu, Będzinie, Dąbrowie Górniczej, Czeladzi i Katowicach bardzo dużo mieszkań to bloki z wielkiej płyty. Większość powstała w latach 70. i 80. Wiele takich mieszkań ma jeszcze oryginalne instalacje, stare łazienki i drewniane okna.

Właściciele często pytają: remontować przed sprzedażą czy sprzedać tak, jak jest? Nie ma jednej odpowiedzi. Poniżej pomagamy ją znaleźć.

Co zwykle trzeba zrobić

• Instalacja elektryczna. W wielu blokach z tamtych lat jest aluminiowa. Jest mniej bezpieczna przy dzisiejszym zużyciu prądu. Zwykle wymienia się ją na miedzianą.
• Łazienka. Płytki, wanna lub prysznic, umywalka, WC, rury w mieszkaniu. Piony (główne rury w budynku) należą zwykle do spółdzielni lub wspólnoty.
• Ściany i sufity. Na łączeniach płyt często widać rysy. Potrzebne są gładzie i malowanie.
• Podłogi. Stare parkiety, wykładziny i nierówne wylewki.
• Okna i drzwi. Jeśli nie były wymieniane.
• Kuchnia. Zabudowa, blat, podłączenia wody i prądu, czasem przeniesienie kuchenki gazowej.
• Wentylacja. Warto sprawdzić, czy kratki wentylacyjne działają, zwłaszcza przy nowych, szczelnych oknach.

Czego nie wolno ruszać bez zgody

W blokach z wielkiej płyty większość ścian między pokojami to ściany nośne. Trzymają budynek. Nie wolno ich wyburzać ani robić w nich dużych otworów bez opinii konstruktora i zgody spółdzielni lub wspólnoty.

Podobnie z pionami, instalacją gazową i wentylacją. Zmiany w nich wymagają uzgodnień. Czasem także zgłoszenia w urzędzie.

W niektórych starszych budynkach mogły zostać użyte materiały z azbestem, na przykład w płytach lub klejach. Jeśli masz wątpliwości, zapytaj administratora budynku przed rozpoczęciem prac.

Ile kosztuje i ile trwa remont

Generalny remont mieszkania w bloku to dziś zwykle wydatek od kilkudziesięciu do ponad stu tysięcy złotych. Zależy to od metrażu, zakresu prac i standardu materiałów.

Do tego dochodzą:

• czas – od kilku tygodni do kilku miesięcy,
• nadzór nad ekipą – ktoś musi być na miejscu, pilnować terminów i jakości,
• pieniądze z góry – materiały i część robocizny płaci się przed zakończeniem prac,
• niespodzianki – po zerwaniu starych płytek czy podłóg często wychodzą dodatkowe prace.

Warto doliczyć zapas 10–20% na nieprzewidziane wydatki.

W praktyce wiele osób zaczyna od „tylko łazienki”, a kończy na remoncie całego mieszkania. Dlatego przed decyzją warto spisać zakres prac i poprosić o kosztorys co najmniej dwie ekipy.

Kiedy remont przed sprzedażą się opłaca

Remont może się opłacić, gdy:

• masz odłożone pieniądze i nie musisz ich pożyczać,
• masz czas, żeby pilnować prac,
• znasz sprawdzoną ekipę,
• mieszkanie ma dobrą lokalizację, na przykład blisko centrum, tramwaju czy parku,
• nie musisz sprzedać szybko.

Wtedy odnowione mieszkanie może sprzedać się drożej. Pamiętaj jednak, że wyższa cena nie zawsze pokrywa cały koszt remontu i Twojego czasu.

Remont trzeba jednak dopasować do okolicy i budynku. Bardzo drogie materiały w bloku z lat 70. rzadko w pełni zwracają się w cenie.

Czasem wystarczy tańsze rozwiązanie: sprzątanie, malowanie ścian, drobne naprawy. To tak zwane odświeżenie. Kosztuje niewiele, a poprawia pierwsze wrażenie.

Kiedy sprzedać bez remontu

Sprzedaż w obecnym stanie ma sens, gdy:

• nie masz pieniędzy na remont albo nie chcesz się zadłużać,
• liczy się czas,
• mieszkanie jest po spadku i nikt z rodziny nie chce się nim zajmować,
• nie masz siły ani zdrowia na nadzorowanie ekipy,
• mieszkasz daleko od mieszkania.

Firma, która remontuje na co dzień, może kupić mieszkanie w obecnym stanie. Przejmuje wtedy koszt, czas i ryzyko remontu. Oczywiście cena uwzględnia te koszty. Dlatego uczciwie pokazujemy, ile odejmujemy i za co.

Lista kontrolna: jak ocenić swoje mieszkanie

• Czy instalacja elektryczna była wymieniana? Kiedy?
• W jakim stanie jest łazienka?
• Czy okna były wymieniane?
• Czy są ślady wilgoci lub grzyba?
• Czy są pęknięcia ścian, zwłaszcza nowe?
• Czy budynek był docieplony?
• Jakie są opłaty za czynsz i fundusz remontowy?

Zamiana zamiast remontu

Jest jeszcze jedna możliwość. Możesz zamienić mieszkanie do remontu na wyremontowane – z dopłatą lub bez. To dobre rozwiązanie dla osób, które chcą zostać w okolicy, ale nie chcą przechodzić przez remont.

Szkody górnicze i stan budynku

W części Zagłębia i Śląska budynki leżą na terenach dawnej lub obecnej eksploatacji górniczej. Mogą pojawić się pęknięcia, wychylenia lub problemy z drzwiami i oknami. Jeśli zauważysz takie objawy, zapytaj w administracji, czy budynek był badany. O naprawę szkód górniczych można w niektórych przypadkach wystąpić do przedsiębiorcy górniczego.

Warto też sprawdzić stan całego budynku: czy był docieplony, czy wymieniono windy i piony, jaki jest fundusz remontowy. Od tego zależą przyszłe opłaty i wartość mieszkania.

Jak możemy pomóc

Bezpłatnie oglądamy mieszkanie i szacujemy koszt remontu, żeby łatwiej było Ci podjąć decyzję. Jeśli remont się opłaca, powiemy to otwarcie. Jeśli wolisz sprzedać bez remontu, kupujemy mieszkanie w obecnym stanie, z wyposażeniem, bez sprzątania i opróżniania. Umowa jest zawsze u notariusza, a płatność przelewem.

Najczęstsze pytania

Czy muszę zgłaszać remont w spółdzielni?

Drobne prace, jak malowanie czy wymiana płytek, zwykle nie wymagają zgody. Prace przy instalacjach wspólnych, ścianach nośnych czy wentylacji – wymagają. Zapytaj w administracji.

Czy mieszkanie z aluminiową instalacją da się sprzedać?

Tak. To bardzo częsta sytuacja w blokach z tamtych lat. Kupujący zwykle uwzględnia koszt wymiany w cenie.

Czy warto remontować tylko łazienkę?

Czasem tak. Łazienka i kuchnia najbardziej wpływają na wrażenie kupujących. Warto jednak policzyć, czy koszt się zwróci.

Czy kupicie mieszkanie z meblami i rzeczami?

Tak. Zabierasz to, czego potrzebujesz, a resztą zajmujemy się my.

Czy lepiej sprzedać przed czy po planowanym remoncie bloku przez spółdzielnię?

Remont budynku, na przykład docieplenie czy nowa winda, zwykle podnosi wartość mieszkań. Czasem jednak wiąże się z wyższym funduszem remontowym. Warto zapytać w spółdzielni o plany i terminy.