Licytacja komornicza mieszkania – co możesz zrobić, zanim do niej dojdzie

Pismo od komornika o zajęciu mieszkania budzi niepokój. To zupełnie normalne. Wiele osób odkłada takie pismo na bok, bo trudno o nim myśleć. Chcemy spokojnie wyjaśnić, co ono oznacza i jakie masz możliwości.

Najważniejsza wiadomość jest taka: od zajęcia mieszkania do licytacji zwykle mija sporo czasu. Często są to miesiące. W tym czasie możesz jeszcze wiele zrobić. Możesz porozmawiać z wierzycielem, sprawdzić dług albo sprzedać mieszkanie samodzielnie – na lepszych warunkach niż na licytacji.

Jak przebiega egzekucja z mieszkania

Egzekucja to przymusowe odzyskiwanie długu przez komornika. Gdy dotyczy mieszkania lub domu, przebiega zwykle w kilku krokach.

• Zajęcie nieruchomości. Komornik wysyła Ci wezwanie do zapłaty długu. Jednocześnie składa wniosek o wpis zajęcia do księgi wieczystej (to publiczny rejestr, w którym widać właściciela i obciążenia mieszkania).
• Opis i oszacowanie. Komornik zleca biegłemu rzeczoznawcy ustalenie wartości mieszkania. Biegły ogląda lokal i sporządza operat, czyli dokument z wyceną.
• Obwieszczenie o licytacji. Komornik ogłasza termin licytacji. Informacja jest publiczna, także w internecie.
• Licytacja. Odbywa się w sądzie albo elektronicznie. Wygrywa osoba, która zaoferuje najwyższą cenę.
• Przysądzenie własności. Sąd wydaje postanowienie, że mieszkanie należy do nowego właściciela. Od tego momentu dotychczasowy właściciel musi się wyprowadzić.

Każdy etap wymaga czasu i dokumentów. Dlatego mówimy: nawet jeśli dostałeś już pismo, zwykle nie jest za późno, żeby coś zmienić.

Za ile sprzedaje się mieszkanie na licytacji

Przepisy określają najniższą cenę, za jaką można kupić mieszkanie na licytacji.

• Na pierwszej licytacji najniższa cena to 3/4 wartości oszacowania (czyli 75% kwoty wyliczonej przez biegłego).
• Na drugiej licytacji najniższa cena to 2/3 wartości oszacowania (czyli około 67%).

Do tego wartość z oszacowania bywa niższa od cen, za które podobne mieszkania sprzedają się na zwykłym rynku. Z pieniędzy uzyskanych na licytacji najpierw pokrywa się koszty egzekucji. Dopiero potem spłaca się długi, w kolejności ustalonej w przepisach. Jeśli coś zostanie, trafia do dłużnika.

W praktyce oznacza to, że właściciel często traci dużą część wartości mieszkania. Dlatego warto działać wcześniej.

Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika

Tak, zajęcie nie zabrania sprzedaży. Jest jednak ważna zasada. Sprzedaż po zajęciu jest nieważna wobec wierzyciela, który prowadzi egzekucję. Mówiąc prościej: wierzyciel musi dostać swoje pieniądze, a komornik musi zakończyć sprawę.

Dlatego sprzedaż takiego mieszkania wymaga uzgodnień. Najczęściej wygląda to tak:

• ustalamy dokładną kwotę długu razem z odsetkami i kosztami komornika,
• w akcie notarialnym zapisujemy, że część ceny trafi bezpośrednio do komornika lub wierzyciela,
• wierzyciel po otrzymaniu pieniędzy wycofuje wniosek, a komornik umarza (kończy) egzekucję,
• wpis o zajęciu zostaje wykreślony z księgi wieczystej,
• reszta ceny trafia przelewem na Twoje konto.

Takie sprawy prowadzimy regularnie. Współpracujemy z kancelariami komorniczymi, notariuszami oraz sądami wieczystoksięgowymi, żeby wszystko było jasne dla każdej strony.

Co możesz zrobić, zanim dojdzie do licytacji

Poniżej prosta lista kroków. Nie trzeba robić wszystkiego naraz. Wystarczy zacząć od pierwszego.

• Nie wyrzucaj pism. Zbierz wszystkie listy od komornika, sądu i wierzycieli w jednej teczce.
• Sprawdź kwotę długu. Poproś komornika o aktualne zestawienie: dług główny, odsetki, koszty.
• Porozmawiaj z wierzycielem. Czasem możliwa jest ugoda, spłata w ratach albo umorzenie części odsetek.
• Sprawdź, ile jest warte mieszkanie. Bezpłatna wycena pomoże porównać dług z wartością lokalu.
• Rozważ sprzedaż z wolnej ręki. Jeśli mieszkanie jest warte więcej niż dług, sprzedaż zwykle daje więcej niż licytacja.
• Rozważ zamianę na mniejsze. Sprzedaż większego mieszkania i zakup tańszego może spłacić dług i obniżyć stałe opłaty.
• Poproś o pomoc bliską osobę. Łatwiej rozmawiać o trudnych sprawach we dwoje.

Na co uważać

Niestety, trudna sytuacja przyciąga także nieuczciwe oferty. Warto znać kilka sygnałów ostrzegawczych.

• Ktoś obiecuje „zatrzymanie komornika” w zamian za opłatę z góry.
• Ktoś proponuje szybką pożyczkę pod zastaw mieszkania, z bardzo wysokimi kosztami.
• Ktoś proponuje umowę przewłaszczenia (przeniesienie własności mieszkania jako zabezpieczenie pożyczki). Przy niespłaceniu możesz stracić mieszkanie za ułamek wartości.
• Ktoś naciska, żebyś podpisał „od razu” i nie pokazywał dokumentów nikomu.

Zanim cokolwiek podpiszesz, sprawdź firmę w rejestrze KRS (bezpłatnie w internecie). Pokaż umowę komuś zaufanemu. Dobra decyzja nie wymaga pośpiechu.

Jak rozmawiać z wierzycielem

Wiele osób unika kontaktu z wierzycielem, bo boi się tej rozmowy. Tymczasem wierzyciel zwykle chce po prostu odzyskać pieniądze. Licytacja jest dla niego długa i niepewna. Dlatego często jest otwarty na rozmowę.

Kilka prostych wskazówek:

• Zanim zadzwonisz, zapisz na kartce, ile możesz realnie spłacać co miesiąc.
• Poproś o propozycję na piśmie, najlepiej mailem lub listem.
• Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania, powiedz o tym. Wierzyciel może chętniej poczekać, gdy wie, skąd będą pieniądze.
• Zapytaj, czy zgodzi się na umorzenie części odsetek przy jednorazowej spłacie.
• Zapisuj daty rozmów i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.

Jeśli wierzycieli jest kilku, warto zacząć od tego, który prowadzi egzekucję z mieszkania. Pomocna może być też bezpłatna pomoc prawna w starostwie lub urzędzie miasta. Taki punkt działa w wielu gminach.

Jak możemy pomóc

Na początek bezpłatnie sprawdzamy sytuację i wyceniamy mieszkanie – bez żadnych opłat i zaliczek. Jeśli sprzedaż ma sens, uzgadniamy spłatę długu z komornikiem i wierzycielem, a umowę podpisujemy zawsze u notariusza, z płatnością przelewem. Jeśli uznamy, że lepsza będzie ugoda z wierzycielem albo sprzedaż przez biuro, powiemy to wprost. Po sprzedaży możesz zostać w mieszkaniu jeszcze 1–3 miesiące, a przy przeprowadzce pomożemy przewieźć meble.

Najczęstsze pytania

Czy mogę sprzedać mieszkanie, jeśli termin licytacji jest już wyznaczony?

Często tak, ale czasu jest mniej i potrzebna jest współpraca wierzyciela. Kluczowe jest szybkie ustalenie kwoty długu i rozmowa z komornikiem. Warto zadzwonić lub napisać jak najwcześniej.

Co się stanie, jeśli dług jest wyższy niż wartość mieszkania?

Wtedy sprzedaż nie spłaci całego długu. Warto porozmawiać z wierzycielami o ugodzie. Czasem zgadzają się przyjąć mniej, żeby szybciej zakończyć sprawę. W takiej sytuacji dobrze jest skorzystać z porady prawnika.

Czy po licytacji muszę od razu opuścić mieszkanie?

Po uprawomocnieniu się przysądzenia własności nowy właściciel może żądać wydania mieszkania. Przy sprzedaży z wolnej ręki termin wyprowadzki ustalamy wspólnie i zapisujemy w akcie.

Czy komornik może zabrać pieniądze ze sprzedaży?

Pieniądze na spłatę długu trafiają bezpośrednio do komornika lub wierzyciela zgodnie z aktem notarialnym. Pozostała kwota należy do Ciebie i trafia na Twoje konto.

Czy mogę zostać w mieszkaniu po sprzedaży z wolnej ręki?

Tak, jeśli tak się umówimy. U nas można zostać jeszcze 1–3 miesiące po sprzedaży. Warunki zapisujemy w umowie, żeby wszystko było jasne.