Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika, gdy mieszkasz za granicą

Wiele osób z Zagłębia i Śląska mieszka dziś w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Holandii czy Norwegii. W Polsce zostaje mieszkanie po rodzicach albo lokal, do którego nie planują wracać. Pojawia się pytanie: czy muszę przyjechać, żeby je sprzedać?

Nie musisz. Sprzedaż jest możliwa przez pełnomocnika, czyli osobę, która podpisze umowę w Twoim imieniu. Poniżej wyjaśniamy, jak to zrobić bezpiecznie.

Kim może być pełnomocnik

Pełnomocnikiem może być osoba, której ufasz: ktoś z rodziny, przyjaciel albo prawnik. Ważne, żeby był dostępny w Polsce w dniu podpisania aktu.

Pełnomocnik działa tylko w granicach, które mu wyznaczysz. Jeśli w pełnomocnictwie wpiszesz minimalną cenę albo konkretny numer konta do przelewu, pełnomocnik nie może od tego odstąpić.

Nie zalecamy, żeby pełnomocnikiem była osoba z firmy kupującej mieszkanie. Lepiej, żeby był to ktoś, kto reprezentuje wyłącznie Ciebie.

Pełnomocnik nie musi znać się na nieruchomościach. Wystarczy, że jest osobą rzetelną i przyjdzie do notariusza z dowodem osobistym oraz oryginałem pełnomocnictwa.

Pełnomocnictwo musi być w formie aktu notarialnego

Przy sprzedaży mieszkania zwykłe pełnomocnictwo na kartce nie wystarczy. Nie wystarczy też podpis poświadczony notarialnie. Pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, bo taką formę ma sama umowa sprzedaży. Są dwie drogi:

• Polski konsulat. Konsul może sporządzić pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Trzeba wcześniej umówić wizytę, często przez internet. Terminy bywają odległe, więc warto zapisać się wcześnie.
• Zagraniczny notariusz. Dokument sporządzony za granicą zwykle wymaga apostille. To urzędowe poświadczenie, które potwierdza, że dokument jest prawdziwy. W niektórych krajach zamiast apostille potrzebna jest legalizacja. Do tego potrzebne jest tłumaczenie przysięgłe na język polski.

Najlepiej, żeby treść pełnomocnictwa przygotował lub sprawdził polski notariusz, u którego ma się odbyć sprzedaż. Wtedy masz pewność, że dokument zostanie przyjęty.

Pamiętaj też o dacie ważności dokumentu tożsamości. Jeśli dowód lub paszport, którym posługiwałeś się przy pełnomocnictwie, straci ważność przed aktem, notariusz może poprosić o dodatkowe wyjaśnienia. Warto to sprawdzić wcześniej.

Co powinno zawierać pełnomocnictwo

• Twoje dane i dane pełnomocnika (imiona, nazwiska, numery dokumentów).
• Dokładne oznaczenie mieszkania: adres, numer księgi wieczystej lub dane spółdzielni.
• Umocowanie do sprzedaży mieszkania, najlepiej z minimalną ceną lub dokładną ceną.
• Wskazanie, na jaki rachunek ma trafić zapłata.
• Umocowanie do odbioru i składania dokumentów w spółdzielni, urzędzie, banku i sądzie.
• Umocowanie do wydania mieszkania i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.
• Jeśli jest kredyt – umocowanie do spraw związanych ze spłatą i wykreśleniem hipoteki.

Lista kroków od decyzji do sprzedaży

• Ustal, kogo chcesz ustanowić pełnomocnikiem.
• Zamów wycenę mieszkania – można ją zrobić na podstawie zdjęć, rozmowy wideo i wizyty pełnomocnika.
• Poproś polskiego notariusza o projekt pełnomocnictwa.
• Umów wizytę w konsulacie lub u notariusza w kraju zamieszkania.
• Jeśli trzeba: uzyskaj apostille i zamów tłumaczenie przysięgłe.
• Wyślij oryginał pełnomocnictwa do Polski pocztą kurierską.
• Pełnomocnik podpisuje akt sprzedaży, a Ty otrzymujesz pieniądze przelewem.

Płatność na konto za granicą

Cenę można przelać na Twoje konto w Polsce albo za granicą. Przelew zagraniczny może trwać dłużej i wiązać się z opłatami za przewalutowanie. Warto zapytać swój bank, jak najkorzystniej przyjąć przelew w złotych.

Numer rachunku najlepiej wpisać do pełnomocnictwa i do aktu notarialnego. Wtedy pieniądze trafią bezpośrednio do Ciebie.

Jeśli wolisz, możesz też założyć lub zachować konto w polskim banku. Wtedy przelew przyjdzie szybciej, a pieniądze przelejesz za granicę w dogodnym dla siebie momencie.

Podatek w Polsce

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je nabyłeś, może pojawić się podatek dochodowy w Polsce. Dotyczy to także osób mieszkających za granicą, bo mieszkanie znajduje się w Polsce. Przy mieszkaniu po spadku te 5 lat liczy się od końca roku nabycia przez zmarłego.

Może też być potrzebne rozliczenie w kraju zamieszkania. Zasady zależą od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dlatego warto zapytać doradcę podatkowego w obu krajach.

Przy sprzedaży mieszkania nabytego w spadku sprawdź też, czy spadek został zgłoszony do urzędu skarbowego. Formularz SD-Z2 można wysłać pocztą lub złożyć elektronicznie, także z zagranicy.

Sprawy praktyczne na miejscu

Poza samą sprzedażą trzeba zwykle załatwić kilka spraw, które trudno zrobić z zagranicy:

• odczytać liczniki i przepisać umowy z dostawcami prądu i gazu,
• rozliczyć się ze spółdzielnią lub wspólnotą,
• odebrać korespondencję,
• opróżnić mieszkanie lub przekazać je z wyposażeniem,
• przekazać klucze kupującemu.

Warto ustalić, kto się tym zajmie. Może to być pełnomocnik, ktoś z rodziny albo firma kupująca mieszkanie.

Jak możemy pomóc

Wyceniamy mieszkanie bezpłatnie na podstawie zdjęć, rozmowy wideo i wizyty na miejscu. Pomagamy przygotować z notariuszem treść pełnomocnictwa i zająć się sprawami w Polsce: spółdzielnią, licznikami, opróżnieniem mieszkania. Rzeczy, które chcesz zachować, możemy przechować na 1, 3 lub 6 miesięcy, z rozliczeniem z ceny. Kontakt jest wygodny także przez WhatsApp lub SMS, niezależnie od strefy czasowej.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje pełnomocnictwo w konsulacie?

Opłaty konsularne są określone w przepisach i zależą od rodzaju czynności. Aktualną kwotę podaje konsulat na swojej stronie internetowej.

Czy mogę podpisać akt przez internet?

W Polsce akt notarialny sprzedaży mieszkania podpisuje się osobiście u notariusza lub przez pełnomocnika. Zdalne podpisanie aktu sprzedaży nie jest obecnie standardową możliwością.

Czy pełnomocnictwo może wygasnąć?

Możesz je odwołać w każdej chwili. Wygasa też między innymi z chwilą śmierci mocodawcy. Warto wpisać w nim konkretny cel, na przykład sprzedaż jednego mieszkania.

Co jeśli w mieszkaniu zostały rzeczy rodziców?

Możemy pomóc je posegregować według Twoich wskazówek. Pamiątki i dokumenty odłożymy, zapakujemy i przechowamy lub wyślemy.

Czy pełnomocnikiem może być mój brat, który też jest spadkobiercą?

Tak. Jedna osoba może działać we własnym imieniu i jednocześnie jako pełnomocnik innych spadkobierców. Notariusz sprawdzi, czy pełnomocnictwo obejmuje wszystko, co potrzebne.