Ile płaci skup mieszkań i od czego zależy cena?

Na stronach firm skupujących mieszkania często pojawia się zdanie „płacimy nawet do 90% wartości rynkowej”. Co to właściwie znaczy? Dlaczego nie 100%? I od czego zależy, ile dostaniesz za swoje mieszkanie?

Chcemy to wyjaśnić otwarcie. Uważamy, że osoba sprzedająca mieszkanie ma prawo wiedzieć, jak powstaje kwota w ofercie.

Punkt wyjścia: wartość rynkowa

Wartość rynkowa to cena, za jaką podobne mieszkanie w podobnym stanie sprzedałoby się na zwykłym rynku, bez pośpiechu. Ustalamy ją na podstawie rzeczywistych cen transakcyjnych z okolicy. Czyli cen, za które mieszkania naprawdę zmieniły właściciela.

To ważne, bo ceny z ogłoszeń są zwykle wyższe. W ogłoszeniu sprzedający podaje kwotę, którą chciałby dostać. Później, w negocjacjach, cena często spada. Dlatego porównywanie oferty skupu z ogłoszeniami w internecie może dawać mylny obraz.

Bierzemy pod uwagę między innymi:

• dzielnicę i ulicę, dostęp do komunikacji, sklepów, szkół,
• piętro, windę, balkon, piwnicę,
• metraż i układ pokoi,
• rodzaj budynku (blok z wielkiej płyty, kamienica, nowe budownictwo),
• stan techniczny mieszkania i budynku.

Dlaczego skup płaci mniej niż rynek

Skup kupuje mieszkanie od razu, za własne pieniądze. Bierze na siebie wszystko, czym przy zwykłej sprzedaży musiałby zająć się właściciel. Oto główne elementy, które odejmujemy od wartości rynkowej:

• Remont. Jeśli mieszkanie go wymaga, płacimy za materiały, ekipę i nadzór.
• Czas i koszty utrzymania. Po zakupie płacimy czynsz, media i podatek od nieruchomości, zanim mieszkanie zostanie sprzedane lub wynajęte.
• Koszty transakcji. Notariusz, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, potem koszty ponownej sprzedaży.
• Ryzyko. Ukryte wady, niejasna sytuacja prawna, zmiany cen na rynku.
• Zysk firmy. Firma musi zarabiać, żeby działać i płacić ludziom.

Dlatego „do 90%” dotyczy mieszkań w dobrym stanie i z uporządkowanymi dokumentami. Przy mieszkaniach do generalnego remontu lub ze skomplikowaną sytuacją prawną oferta jest niższa. Mówimy o tym wprost.

Warto też pamiętać, że kwota od skupu to pieniądze „na rękę”. Nie odejmujesz od niej prowizji, kosztów remontu ani miesięcy czynszu w czasie sprzedaży.

Prosty przykład

Przyjmijmy mieszkanie w bloku, którego wartość rynkowa w dobrym stanie wynosi 350 tysięcy złotych. Wymaga jednak remontu łazienki i wymiany instalacji elektrycznej.

• Szacowany koszt remontu: około 60 tysięcy złotych.
• Koszty zakupu, utrzymania i ponownej sprzedaży: kilkanaście tysięcy złotych.
• Do tego margines na ryzyko i zysk firmy.

Oferta skupu będzie więc wyraźnie niższa niż 350 tysięcy. Z drugiej strony właściciel nie musi wykładać pieniędzy na remont, płacić prowizji ani czekać miesiącami. To są liczby przykładowe. Każde mieszkanie wyceniamy osobno.

Zawsze pokazujemy, jakie koszty odjęliśmy. Możesz je sprawdzić, zapytać o każdą pozycję i porównać z innymi ofertami.

Co podnosi cenę

• Uporządkowane dokumenty i założona księga wieczysta.
• Dobry stan techniczny mieszkania i budynku.
• Dobra lokalizacja, winda, balkon, piwnica.
• Brak zaległości w opłatach i brak obciążeń w księdze.
• Elastyczny termin wydania mieszkania.

Co obniża cenę

• Poważne wady: zawilgocenie, grzyb, stara instalacja, pęknięcia konstrukcji.
• Szkody górnicze, które na Śląsku i w Zagłębiu zdarzają się w niektórych budynkach.
• Skomplikowana sytuacja prawna: nieuregulowany spadek, spór współwłaścicieli, brak księgi.
• Osoby zamieszkujące bez tytułu prawnego, służebności (prawo innej osoby do korzystania z mieszkania).
• Wysokie zadłużenie wymagające wielu uzgodnień z wierzycielami.

Jak sprawdzić, czy oferta jest uczciwa

• Poproś o ofertę na piśmie, z kwotą i warunkami.
• Zapytaj, jak policzono cenę i jakie koszty odjęto.
• Porównaj ją z cenami transakcyjnymi w okolicy lub z wyceną rzeczoznawcy.
• Zapytaj o dodatkowe opłaty. Uczciwy skup nie pobiera od sprzedającego żadnych pieniędzy.
• Uważaj na „pewną” kwotę podaną przez telefon bez oglądania mieszkania i dokumentów. Taka kwota często spada przy podpisywaniu umowy.
• Daj sobie czas i pokaż ofertę bliskim.

Co dostajesz poza ceną

Porównując oferty, warto patrzeć nie tylko na kwotę. Liczy się też to, co jest w cenie. U nas to między innymi: brak prowizji, możliwość zostania w mieszkaniu 1–3 miesiące po sprzedaży, bezpłatny transport mebli przy przeprowadzce oraz przechowanie rzeczy na 1, 3 lub 6 miesięcy rozliczane z ceny. Nie musisz też opróżniać ani sprzątać mieszkania.

Jak wygląda wycena krok po kroku

• Rozmowa. Telefon, SMS lub WhatsApp. Pytamy o adres, metraż, piętro i sytuację prawną.
• Oględziny. Przyjeżdżamy obejrzeć mieszkanie. Rodzina jest mile widziana.
• Dokumenty. Sprawdzamy księgę wieczystą lub zaświadczenie ze spółdzielni.
• Oferta na piśmie. Kwota, termin płatności, warunki i wyjaśnienie wyceny.
• Czas na decyzję. Nie wymagamy odpowiedzi od razu.

Jak możemy pomóc

Wycena jest bezpłatna i niezobowiązująca. Oglądamy mieszkanie, sprawdzamy dokumenty i przygotowujemy ofertę na piśmie z wyjaśnieniem, skąd wzięła się kwota. Jeśli uznamy, że sprzedaż przez biuro da Ci wyraźnie więcej, powiemy to wprost. Kontakt jest możliwy także przez SMS lub WhatsApp.

Najczęstsze pytania

Czy mogę negocjować cenę?

Tak. Jeśli masz informacje, które zmieniają wycenę, na przykład niedawno wykonany remont lub dokumenty, których nie widzieliśmy, chętnie je uwzględnimy.

Czy wycena mnie do czegoś zobowiązuje?

Nie. Możesz ją przemyśleć, porównać z innymi i nie skorzystać. Nie pobieramy za nią żadnych opłat.

Czy cena może się zmienić po podpisaniu oferty?

Cena może się zmienić tylko wtedy, gdy okaże się coś, czego nie wiedzieliśmy, na przykład nieznany dług wpisany do księgi. Zawsze wyjaśniamy to otwarcie, zanim dojdzie do aktu.

Dlaczego inna firma podała mi wyższą kwotę przez telefon?

Kwota podana bez oglądania mieszkania i dokumentów to tylko szacunek. Warto zapytać, czy firma potwierdzi ją na piśmie po oględzinach.

Czy cena zależy od tego, jak szybko potrzebuję pieniędzy?

Nie powinna. Cena zależy od mieszkania i jego sytuacji prawnej. Termin wydania mieszkania może mieć niewielki wpływ, ale nie wykorzystujemy trudnej sytuacji do obniżania ceny.