Skup mieszkań czy biuro nieruchomości – co wybrać?

Chcesz sprzedać mieszkanie i zastanawiasz się, którą drogę wybrać? Możesz wystawić je przez biuro nieruchomości albo sprzedać firmie, która kupuje od ręki. Obie drogi są uczciwe i obie mają sens – tylko w innych sytuacjach.

Poniżej porównujemy je spokojnie, bez reklamy. Również wtedy, gdy wniosek brzmi: w Twojej sytuacji lepsze będzie biuro.

Jak działa sprzedaż przez biuro nieruchomości

Pośrednik (agent) przygotowuje ogłoszenie, robi zdjęcia, pokazuje mieszkanie i szuka kupującego. Za swoją pracę pobiera prowizję, zwykle po sprzedaży.

• Cena: zwykle najwyższa możliwa, jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie i ma uporządkowane dokumenty.
• Czas: najczęściej od kilku tygodni do kilku miesięcy. Zależy od ceny, stanu, lokalizacji i sytuacji na rynku.
• Koszty: prowizja (często 2–3% plus VAT), czasem odświeżenie mieszkania, a w czasie sprzedaży czynsz i rachunki.
• Twoja praca: sprzątanie, udostępnianie mieszkania na prezentacje, negocjacje.
• Ryzyko: kupujący z kredytem może nie dostać finansowania. Transakcja może się przeciągnąć albo nie dojść do skutku.

Jak działa sprzedaż do skupu

Skup to firma, która kupuje mieszkanie za własne pieniądze. Nie szuka kupującego – sama nim jest. Potem zwykle remontuje mieszkanie i sprzedaje je albo wynajmuje.

• Cena: niższa niż rynkowa. U nas nawet do 90% wartości rynkowej, zależnie od stanu i sytuacji prawnej. Przy mieszkaniach do remontu lub ze skomplikowaną sytuacją prawną – mniej.
• Czas: wycena zwykle w ciągu doby, a przy kompletnych dokumentach pieniądze nawet w kilka dni. Termin zawsze ustalasz Ty.
• Koszty: brak prowizji i opłat. Nie remontujesz, nie sprzątasz i nie musisz opróżniać mieszkania.
• Twoja praca: jedno lub dwa spotkania i wizyta u notariusza.
• Ryzyko: małe. Firma nie potrzebuje kredytu, a umowa jest podpisywana u notariusza.

Dlaczego skup płaci mniej

To uczciwe pytanie. Firma bierze na siebie koszty i ryzyka, które przy zwykłej sprzedaży ponosi właściciel. Są to: remont, czas sprzedaży, opłaty w tym czasie, podatki, koszty notarialne i ryzyko ukrytych wad. Do tego firma musi zarobić, żeby działać. Więcej piszemy w artykule o tym, ile płaci skup mieszkań.

Jak porównać oferty „na rękę”

Cena z ogłoszenia to nie to samo, co pieniądze, które dostaniesz. Porównując oferty, policz:

• prowizję pośrednika z VAT,
• koszt odświeżenia lub drobnych napraw przed sprzedażą,
• czynsz, media i ewentualne raty kredytu przez kilka miesięcy sprzedaży,
• rabat, o który zwykle prosi kupujący w negocjacjach,
• koszt przeprowadzki i opróżnienia mieszkania.

Dopiero po takim porównaniu widać, jaka jest realna różnica. Czasem jest duża, czasem mniejsza, niż się wydaje.

Przykład: mieszkanie wystawione za 400 tysięcy złotych często sprzedaje się po negocjacjach taniej. Po odjęciu prowizji, kilku miesięcy opłat i drobnych napraw kwota „na rękę” może być wyraźnie niższa niż cena z ogłoszenia. Dlatego warto liczyć na spokojnie, z kartką i długopisem, najlepiej razem z kimś bliskim.

Kiedy wybrać biuro nieruchomości

Uczciwie: biuro jest często lepszym wyborem, gdy:

• mieszkanie jest w dobrym stanie,
• dokumenty są w porządku,
• nie masz długów ani spraw u komornika,
• możesz spokojnie poczekać kilka miesięcy.

W takiej sytuacji powiemy Ci to wprost na pierwszej rozmowie.

Wolimy stracić jedną transakcję niż Twoje zaufanie. Wiele osób wraca do nas później albo poleca nas znajomym właśnie dlatego, że usłyszały uczciwą radę.

Kiedy rozważyć skup

Skup ma sens, gdy:

• liczy się czas, na przykład przy zadłużeniu lub przeprowadzce,
• mieszkanie wymaga remontu, na który nie masz pieniędzy ani siły,
• sprawa jest skomplikowana: spadek, udziały, spór współwłaścicieli, komornik,
• nie chcesz pokazywać mieszkania obcym osobom,
• po prostu wolisz jedną prostą transakcję zamiast miesięcy sprzedaży.

Na co uważać w obu przypadkach

Zarówno wśród biur, jak i wśród firm skupujących są podmioty lepsze i gorsze. Kilka zasad pomaga uniknąć rozczarowań.

Przy biurze nieruchomości:

• przeczytaj umowę pośrednictwa, szczególnie zapisy o wyłączności i okresie jej obowiązywania,
• sprawdź, czy pośrednik ma obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej,
• zapytaj, jaką cenę proponuje i skąd ją wziął – zbyt wysoka cena w ogłoszeniu może wydłużyć sprzedaż.

Przy skupie:

• poproś o ofertę na piśmie i wyjaśnienie wyceny,
• nie płać żadnych opłat ani zaliczek,
• sprawdź firmę w rejestrze KRS,
• podpisuj umowę tylko u notariusza.

Szerzej piszemy o tym w artykule o tym, jak rozpoznać uczciwy skup mieszkań.

Rozwiązania pośrednie

Czasem można połączyć obie drogi. Możesz najpierw spróbować sprzedaży przez biuro przez określony czas. Jeśli się nie uda, wracasz do oferty skupu. Możesz też najpierw poznać ofertę skupu, żeby wiedzieć, jaką kwotę masz „pewną”, a potem spokojnie szukać wyższej ceny.

Jak możemy pomóc

Bezpłatnie wyceniamy mieszkanie i pokazujemy, jak liczymy cenę – bez żadnych zobowiązań. Jeśli uznamy, że przez biuro uzyskasz wyraźnie więcej, powiemy to otwarcie. Jeśli zdecydujesz się sprzedać nam, umowę podpisujemy u notariusza, płacimy przelewem i pomagamy przy przeprowadzce. Możesz się z nami skontaktować telefonicznie, przez SMS albo WhatsApp.

Najczęstsze pytania

Czy mogę jednocześnie wystawić mieszkanie w biurze i zapytać skup o ofertę?

Tak. Sprawdź tylko, czy umowa z biurem nie jest umową na wyłączność. Wtedy prowizja może należeć się pośrednikowi niezależnie od tego, komu sprzedasz.

Czy skup kupi mieszkanie w dobrym stanie?

Tak, ale wtedy różnica między ceną skupu a ceną rynkową jest bardziej odczuwalna. Warto porównać obie drogi.

Czy oferta skupu mnie do czegoś zobowiązuje?

Nie. Oferta to propozycja. Możesz ją przemyśleć, pokazać rodzinie i zrezygnować aż do podpisania aktu notarialnego.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży do skupu?

Zwyczajowo koszty aktu notarialnego ponosi kupujący. U nas nie płacisz żadnych opłat za wycenę ani za przygotowanie transakcji.

Czy skup kupi mieszkanie z lokatorem?

Często tak, ale cena zależy od tego, na jakiej podstawie lokator mieszka i czy zamierza się wyprowadzić. Warto omówić to na pierwszej rozmowie.