Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak to wygląda

Wiele osób myśli, że najpierw trzeba spłacić cały kredyt, a dopiero potem można sprzedać mieszkanie. To nieprawda. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to codzienna sprawa w kancelariach notarialnych.

Kredyt zostaje spłacony z pieniędzy od kupującego, w dniu sprzedaży lub zaraz po niej. Poniżej wyjaśniamy, jak to działa krok po kroku.

Czym jest hipoteka

Hipoteka to zabezpieczenie kredytu wpisane do księgi wieczystej. Mówi ona, że bank może odzyskać pieniądze z mieszkania, jeśli kredyt nie zostanie spłacony.

Hipoteka nie zabrania sprzedaży. Kupujący chce jednak kupić mieszkanie „czyste”, bez obciążeń. Dlatego przy sprzedaży kredyt spłaca się z ceny, a hipotekę wykreśla się z księgi wieczystej.

Dokumenty z banku

Przed wizytą u notariusza trzeba zamówić w banku dwa dokumenty:

• Zaświadczenie o saldzie zadłużenia. Bank podaje w nim, ile trzeba zapłacić, żeby spłacić cały kredyt na konkretny dzień. Podaje też numer rachunku do spłaty.
• Promesę, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki. To pisemne zobowiązanie banku, że po otrzymaniu pieniędzy wyda zgodę na usunięcie hipoteki.

Bank wydaje te dokumenty zwykle w ciągu kilku dni do kilku tygodni. Czasem pobiera za nie opłatę. Warto zamówić je od razu, gdy zdecydujesz się na sprzedaż.

Jak wygląda płatność

W akcie notarialnym zapisuje się dokładnie, dokąd trafią pieniądze. Najczęściej wygląda to tak:

• część ceny kupujący przelewa bezpośrednio do Twojego banku, na spłatę kredytu,
• resztę ceny kupujący przelewa na Twoje konto,
• bank po otrzymaniu spłaty wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki,
• wniosek o wykreślenie składa się do sądu wieczystoksięgowego.

Nie musisz nosić gotówki ani pośredniczyć w przelewach. Wszystko jest zapisane w akcie i odbywa się przelewem.

Dzięki temu nie ma ryzyka, że kupujący zapłaci, a kredyt nie zostanie spłacony. Każda kwota ma w akcie swój numer rachunku i termin.

Warto pamiętać

Przy wcześniejszej spłacie kredytu bank może pobrać prowizję. W wielu umowach kredytów hipotecznych jest ona niewielka albo nie ma jej wcale, ale warto sprawdzić swoją umowę.

Jeśli masz ubezpieczenie powiązane z kredytem, po spłacie możesz mieć prawo do zwrotu części składki. Zapytaj o to w banku.

Sprawdź też, czy nie masz innych obciążeń w księdze wieczystej, na przykład drugiej hipoteki. Każde z nich trzeba uregulować.

Co jeśli kredyt jest wyższy niż wartość mieszkania?

To trudna sytuacja, ale nie beznadziejna. Sprzedaż nie spłaci wtedy całego długu. Brakującą kwotę trzeba dopłacić z innych pieniędzy albo uzgodnić z bankiem.

Zanim zdecydujesz, sprawdź inne możliwości:

• Restrukturyzacja kredytu – zmiana warunków, na przykład wydłużenie okresu spłaty i niższa rata.
• Karencja lub zawieszenie spłaty – bank może zgodzić się na przerwę w spłacie kapitału.
• Wsparcie dla kredytobiorców – istnieją programy pomocy dla osób w trudnej sytuacji, na przykład Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Zapytaj w banku, czy możesz z niego skorzystać.
• Wakacje kredytowe – jeśli w danym roku są dostępne i spełniasz warunki.

Rozmowa z bankiem na wczesnym etapie zwykle daje więcej możliwości niż czekanie.

Kredyt we frankach lub w innej walucie

Jeśli masz kredyt frankowy i toczy się sprawa sądowa z bankiem, sprzedaż mieszkania może mieć na nią wpływ. Czasem sprzedaż jest możliwa bez szkody dla sprawy, czasem wymaga szczególnej ostrożności.

Zanim podejmiesz decyzję, koniecznie porozmawiaj z prawnikiem, który prowadzi Twoją sprawę. My chętnie dopasujemy termin sprzedaży do jego wskazówek.

Lista kontrolna przy sprzedaży mieszkania z kredytem

• Numer umowy kredytowej i dane kontaktowe do banku.
• Zaświadczenie o saldzie zadłużenia (na dzień aktu).
• Promesa banku na wykreślenie hipoteki.
• Informacja o prowizji za wcześniejszą spłatę.
• Numer księgi wieczystej.
• Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości.
• Dowody osobiste wszystkich właścicieli.

Krok po kroku: od decyzji do wykreślenia hipoteki

• Zamawiasz w banku zaświadczenie o saldzie i promesę.
• Otrzymujesz wycenę i ofertę kupującego.
• Notariusz przygotowuje projekt aktu z podziałem płatności.
• Podpisujecie akt sprzedaży.
• Kupujący przelewa część ceny do banku, a resztę na Twoje konto.
• Bank potwierdza spłatę i wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.
• Wniosek trafia do sądu wieczystoksięgowego, który wykreśla hipotekę.

Cały proces, przy sprawnym banku, może zamknąć się w kilka tygodni. Najdłużej trwa zwykle oczekiwanie na dokumenty z banku.

Sprzedaż i zakup nowego mieszkania

Jeśli jednocześnie kupujesz mniejsze lub tańsze mieszkanie, warto dobrze zaplanować terminy. Najwygodniej jest, gdy wyprowadzka ze starego mieszkania następuje po odbiorze kluczy do nowego. Dlatego pozwalamy zostać w sprzedanym mieszkaniu jeszcze przez 1–3 miesiące. Masz wtedy czas na spokojną przeprowadzkę.

Jak możemy pomóc

Pomagamy zamówić dokumenty w banku i ustalamy z notariuszem podział płatności, żeby kredyt został spłacony bezpośrednio. Konsultacja i wycena są bezpłatne, nie pobieramy opłat ani zaliczek. Nie potrzebujemy kredytu na zakup, więc nie czekamy na decyzję banku kupującego. Jeśli potrzebujesz czasu na przeprowadzkę, możesz zostać w mieszkaniu jeszcze 1–3 miesiące po sprzedaży.

Najczęstsze pytania

Czy muszę mieć zgodę banku na sprzedaż mieszkania?

Zgoda na samą sprzedaż zwykle nie jest potrzebna. Potrzebne są natomiast dokumenty z banku: zaświadczenie o saldzie i promesa na wykreślenie hipoteki.

Czy mogę przenieść kredyt na nowe mieszkanie?

Niektóre banki pozwalają zmienić zabezpieczenie kredytu na inną nieruchomość. To decyzja banku. Zapytaj swojego doradcę kredytowego.

Ile trwa wykreślenie hipoteki?

To zależy od sądu wieczystoksięgowego. Zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy. Dla kupującego ważne jest, że dług został spłacony, a wniosek złożony.

Co jeśli zalegam z ratami?

Najpierw porozmawiaj z bankiem. Sprzedaż jest nadal możliwa, a zaległości zwykle spłaca się z ceny razem z resztą kredytu.

Czy przy sprzedaży zapłacę podatek od zysku?

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, licząc od końca roku zakupu, może pojawić się podatek dochodowy. Można go uniknąć między innymi przez przeznaczenie pieniędzy na inne cele mieszkaniowe (tak zwana ulga mieszkaniowa). Szczegóły warto potwierdzić z doradcą podatkowym.